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Category Archives: Desarrollo Inmobiliario

Parque industrial y complejo industrial: ¿cuál le conviene más a su empresa?

El comercio electrónico ha tenido un boom sin precedentes desde que comenzó la pandemia, impulsado por millones de compradores digitales que ya se acostumbraron a recibir en la comodidad de sus casas casi cualquier tipo de productos o servicios tras solo pulsar unos cuantos clics.

En este contexto, el tema logístico ha sido un verdadero reto para muchas empresas de todo tamaño. Por tanto, en este artículo le presentamos información sobre los parques y complejos industriales que, hoy más que nunca, tienen un rol esencial en la experiencia que debe brindarle a sus clientes.

Crecimiento imparable

Interact Analysis, compañía referente de inteligencia de mercado con presencia en Estados Unidos, China y el Reino Unido, ha estimado que las bodegas y almacenes podrían llegar a más de 180 mil inmuebles en todo el mundo para el año 2025.

Entre los distintos tipos de infraestructura logística, los parques industriales se caracterizan por ser espacios de grandes dimensiones destinados para el almacenamiento y la distribución, en los que empresas de iguales o distintos rubros pueden establecerse de estas dos maneras:

  • Construyendo sus propias edificaciones de acuerdo con sus necesidades o intereses.
  • O contratando el servicio de alquiler.  

De igual modo, se distinguen por estar ubicados suficientemente lejos de los centros urbanos, sin restricciones de horarios para la circulación, a fin de facilitar su crecimiento cuando sea necesario; pero, al mismo tiempo, están en zonas que facilitan la obtención de recursos humanos y materiales, próximas a vías principales de comunicación como carreteras, puertos aéreos o marítimos y/o vías férreas.

Además, los parques industriales cuentan con servicios básicos, instalaciones aptas para hacer negocios, vías internas para el tránsito de vehículos pesados; así como con una administración central que coordina aspectos como la seguridad y la gestión de distintos trámites.

Comparativamente, los complejos industriales, con frecuencia, se localizan dentro de las ciudades; por lo que incluso las empresas que compran los espacios pueden tener áreas comerciales con salas de ventas accesibles para sus clientes.

Y aunque el espacio disponible suele ser menor con respecto al de los parques industriales, los complejos pueden contar con bodegas multinivel; es decir, soluciones de almacenaje con posibilidades de crecimiento en altura.

Otro diferenciador importante son las amenidades compartidas entre todas las empresas ahí presentes, incluyendo restaurantes, talleres, salas de reuniones o capacitación y áreas de recreación, entre otras.

Entonces, tras leer estas descripciones, ¿cuál de estas infraestructuras necesita su negocio para seguir creciendo?

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Impacto ambiental, social y económico de los proyectos inmobiliarios

¿Cómo generar desarrollos urbanos con impacto económico, social y ambiental? Esa interrogante orientó la conversación durante el más reciente webinar organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG), con el patrocinio de Qualicons, para el cual convocaron a los siguientes expertos:

  • Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) de Argentina.
  • Rodrigo Ballester de DESISCO.
  • Lucas Salvatore, director de Grupo Salvatore.
  • Diego Lanusse, socio director de sostenibilidad y RSE en Eidico.

¿Qué es el triple impacto?

La moderadora invitada, Mali Vazquez (Gerente Institucional de la CEDU), inició este encuentro solicitando que los expositores explicarán a qué se refiere el triple impacto en el contexto del desarrollo inmobiliario.

Rodrigo Ballester tomó la palabra para explicar que “esta temática no es nueva, y se refiere a aquellas empresas que han cambiado su modelo de negocios, su propósito, con una mirada más puesta en lo ambiental y en lo social, como resultado de un impacto económico virtuoso”. Por tanto, “es una tarea y una responsabilidad para todo aquel que está mirando hacia el futuro”, añadió.

Y en ese mismo sentido, indicó que el sector inmobiliario tiene especial relevancia porque involucra diversas actividades financieras, arquitectónicas, constructivas y comerciales. En consecuencia, el éxito de los proyectos ya no solo depende del planteamiento tradicional de costo-beneficio; sino de la gestión integral de todas esas acciones con criterios de sostenibilidad.

Luego, Lucas Salvatore aseguró que es un mito pensar que el desarrollo inmobiliario con un enfoque sostenible es más costoso. Y aclaró que “un proyecto bien pensado, desde el inicio, puede cumplir tranquilamente con esos tres ejes de generación de valor”.

Así, para profundizar en este aspecto, el director de Grupo Salvatore también habló sobre la tendencia de construcción modular, que permite edificar fuera de los emplazamientos, en condiciones muy controladas, en menor tiempo y con mínimo impacto ambiental.

Principales desafíos

A Diego Lanusse se le solicitó que indicara los principales desafíos que ha identificado para lograr el triple impacto por parte de las empresas del sector, entonces este experto indicó los siguientes:

1) Responder como ciudadanos y como empresarios a la pregunta ¿qué huella se quiere dejar en la sociedad y en el país?

2) Insertar este enfoque simultaneo en lo económico, lo social y lo medioambiental en el ADN, en el corazón de la compañía, logrando el compromiso de los socios y de la alta dirección.

3) Transmitir esa filosofía a todo el equipo humano, modificando la cultura organizacional.

4) Formalizar esta forma de trabajar en un plan específico, en los estatutos, procesos y actividades de todo tipo.

5) Medir los resultados tomando en cuenta indicadores como los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS).

Además, específicamente en el ámbito medioambiental, los participantes comentaron sobre la importancia del reciclaje en el desarrollo de los inmuebles, promoviendo la formación y la educación de todos los involucrados. E incluso destacaron que igual o más relevante que esta práctica resulta planificar bien una obra para evitar el despilfarro de materiales, generando a la vez menos desechos.

Para finalizar, Damián Tabakman reafirmó la idea expuesta casi al inicio del webinar: los proyectos inmobiliarios exitosos ya no solo pueden medirse en función de los empleos o ventas que generan. Hay que considerar que hoy en día, sobre todo las nuevas generaciones, están exigiendo mucho más.

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Importancia de la IVE en el desarrollo inmobiliario

¿Qué funciones debe realizar un oficial de cumplimiento? ¿Cuáles son los errores más comunes entre los involucrados en un proyecto inmobiliario, con respecto al cumplimiento de las leyes contra el lavado de dinero? Estas y otras interrogantes similares se discutieron durante el desarrollo del webinar titulado “La importancia de la IVE en el desarrollo inmobiliario”, organizado por ADIG.

Para abordar este tema, se contó con la participación de Jean Pierre Barrascout como moderador de la plática entre:

  • Yuri Masaya: contador público y director del departamento de prevención y cumplimiento de la Superintendencia de Bancos de Guatemala.
  • Andrea Miranda: abogada litigante en derecho administrativo, constitucional y tributario, que trabaja como abogada senior en la firma Écija Integrum. 
  • Luis Gómez Nájera: supervisor de prevención y cumplimiento en el área de personas no financieras de Superintendencia de Bancos de Guatemala.
  • Alejandro García: oficial de cumplimiento y jefe para Accountax de Guatemala.

A manera de introducción, Masaya comentó que, aproximadamente, en el año 2000 Guatemala estaba clasificado como un país no cooperante en la lucha contra el lavado de dinero, de acuerdo con diversos estándares internacionales. Por tanto, entre las medidas destinadas a resolver esa situación se creó la Intendencia de Verificación Especial (IVE). “Nos ha costado mucho salir de ahí. Los efectos de pertenecer a esa lista fueron nefastos como el hecho de estar aislados de la comunidad financiera”, añadió.

En ese sentido, en opinión de Miranda “la IVE es una institución que puede ayudar y apoyar a los empresarios de todo tipo para prevenir el lavado de dinero, para evitar que en sus negocios ingrese capital proveniente de actividades ilícitas”.

Y, de inmediato, para entrar en materia, Gómez Nájera detalló que, en el sector inmobiliario, con frecuencia, los “lavadores” de dinero buscan adquirir o alquilar propiedades de alta gama para aparentar que son empresarios de éxito; y, en otras ocasiones, lo hacen con fines operativos; es decir, para resguardar su dinero dentro de las propiedades antes mencionadas. De ahí la necesidad de aplicar los controles pertinentes.

Oficial de cumplimiento y experto inmobiliario

En dicho contexto, Masaya comentó que el oficial de cumplimiento, trabajando directamente con y para la persona natural o jurídica obligada, tiene tareas como las siguientes: velar que se cumpla a cabalidad la legislación vigente, elaborar manuales, preparar y enviar reportes, ejecutar evaluaciones; así como emitir políticas de prevención para blindar a las organizaciones en las que labora, manteniéndose en constante actualización técnica y legal.

“Su labor es fundamental porque debe conocer a la entidad para la que labora, el negocio, los productos y servicios que ofrecen, previniendo que sean vulnerables frente al cometimiento de un delito”, afirmó.

Por su parte, García, desde su experiencia directa, explicó: “Tenemos que prevenir que nuestros productos o servicios sean utilizados para el lavado de dinero; por eso los oficiales de cumplimiento deben tener mecanismos adecuados, deben tener la audacia de redactar políticas que protejan al negocio y que, a la vez, no afecten las metas de ventas”.

Errores comunes en proyectos inmobiliarios

El webinar siguió avanzando y el moderador consultó con los participantes cuáles son los errores involuntarios más comunes que comenten los desarrolladores inmobiliarios en la prevención del lavado de dinero, sobre todo por su desconocimiento de la ley y de la IVE; entonces, se enumeraron los siguientes:

  1. Retrasos del oficial de cumplimiento para la implementación de los mecanismos correspondientes cuando el proyecto ya se ha vendido en un 50 % o más; en lugar de hacerlo desde el principio.
  2. Ausencia de un listado de requisitos específicos de la información a solicitar a las personas que se incorporan a los proyectos como inversionistas y/o compradores.
  3. Falta de investigación sobre la procedencia de los fondos con los que una persona quiere invertir en un proyecto o comprar un inmueble.
  4. Actuar con temor a la IVE y, por tanto, dejar de asistir a capacitaciones o de solicitar asesoría.
  5. Obviar distintos procesos y procedimientos solo para cumplir metas de ventas.
  6. Conformarse con un enfoque de cumplimiento en lugar de uno de riesgo, sin utilizar los datos para realizar monitoreos de forma sistemática.
  7. Considerar que el oficial de cumplimiento es el único responsable de velar por el respeto de las leyes, cuando ese también es un compromiso de gerentes comerciales, vendedores, contadores, auditores, directores legales y/o generales.

Al respecto, Miranda aprovechó para explicar que “hoy por hoy, los oficiales de cumplimiento se encuentran en una posición muy compleja porque deben rendir cuentas a quien les paga su salario mes a mes, y muchas veces existe el temor de decir algo que no les agrade a sus empleadores, por lo que pueden darse situaciones de riesgo”.

Entonces, Masaya aclaró: “Todos somos cumplimiento. Es una tarea de equipo en la que todos deben saber, conocer y estar capacitados. Por ejemplo, los vendedores deben saber cuál es su papel, algunas veces incluso le dicen al comprador cómo evadir X o Y control, no con un fin delictivo, sino solo por cerrar la venta. Todos los sujetos obligados deben entender que esto es como un juego en equipo; aunque este es un error que he visto en otros sectores, no solo en el inmobiliario”.

Además, Gómez Nájera habló del tiempo durante el cual debe resguardarse la información pertinente: “Si hacemos una proyección se tardan dos años para vender, más 5 años de resguardo que exige la ley, entonces ahí hablamos que, al menos, son 7 años”. Para concluir, los expertos coincidieron en la importancia de fomentar una cultura de cumplimiento a escala empresarial y como país, reconociendo que es fundamental conocer a clientes y/o inversionistas, además de contar con los mecanismos adecuados para evitar este tipo de delitos. La labor preventiva es clave a fin de que las organizaciones, incluyendo las del mercado inmobiliario, hagan negocios con los clientes con los que realmente les conviene hacerlo.

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COMUNICACIÓN EN TIEMPO

Usted está a punto de enfrentar el reto de coordinar la construcción de las nuevas instalaciones de su empresa. La meta es clara: terminar el proyecto dentro de los parámetros establecidos en el alcance, cumplir con las proyecciones financieras y completar la entrega final en tiempo. El proyecto debe ejecutarse de manera que las operaciones de la empresa no sufran ningún inconveniente.

Usted está tranquilo; participó en el proceso de licitación y en la elección del constructor. Solamente queda esperar que todo marche bien durante la ejecución. Pero, algo interrumpe esa tranquilidad, una llamada del constructor, dos semanas antes de la fecha de entrega, anuncia que tienen un retraso de 30 días y no podrán entregarle en tiempo.

Usted había escuchado que los retrasos eran comunes en construcción, pero confió en el ofrecimiento del constructor, quien se comprometió a entregarla sin ningún tipo de retraso; incluso, durante los meses anteriores todo marchaba bien, por lo que es difícil comprender cómo a estas alturas vienen a anunciarle un retraso de tal magnitud.

Lamentablemente, esta historia se repite con frecuencia; los constructores tenemos la mala fama de ser impuntuales en las entregas. Afortunadamente, ¡Siempre hay una excepción a la regla! Entonces, ¿Cómo puede usted asegurarse de tener un buen resultado? La respuesta es sencilla:

¡COMUNICACIÓN EN TIEMPO!

Para un proyecto tan exigente, usted necesita que el constructor asuma sus metas como propias. Teniendo una comunicación efectiva con él durante todo el proceso, usted contará con información verdadera y en tiempo, de manera que, al detectar cualquier riesgo de retraso, ambos pueden reaccionar para impedir que se convierta en un problema grave.

QUALICONS entiende sus objetivos, y nuestro equipo de trabajo se asegura de tener un proceso de supervisión de obra efectivo, el cual nos permite mantenerlo informado de todos los detalles para sentirse tranquilo de que todo camina con buen pie en el proyecto.

 

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3 COSAS QUE DEBE SABER ANTES DE CONTRATAR A UN CONSTRUCTOR

Una de las decisiones más importantes y posiblemente más difíciles de tomar en el proceso de planificación de un proyecto es la adjudicación de la construcción.

Esta no es una actividad frecuente para usted, pero representa un alto riesgo, por lo que es normal sentirse aturdido ante las opciones. Sabiendo esto, QUALICONS le recomienda hacer tres cosas previo a considerar la contratación de un constructor.

  1. Conozca su trabajo previo. Debería ser tan sencillo como ir a su página web y ver su portafolio de construcción; pero si realmente quiere ser capaz de confiar en él, pídale que lo lleve a conocer algunos de los proyectos que ha construido, o idealmente, que esté construyendo en ese momento. Posiblemente no podrá llevarlo a ciertos proyectos por mantener confidencialidad de su cliente, pero seguro podrá mostrarle alguno que se asemeje al tipo de construcción que usted está planificando.
  2. Pregunte por referencias. No hay mejor recomendación que la de alguien que ha contratado previamente los servicios del constructor. Pregunte a quienes puedan darle referencias reales y concretas. Si alguna de las referencias que le dan le causa inquietud, ¡pregúntele directamente! Él debería poder aclarar cualquier inquietud, de manera que a usted no le quede la menor duda.
  3. Pídale una verdadera garantía. Pregúntele qué haría en caso de tener un retraso relevante en la entrega de su proyecto. ¿Cómo lo compensarla si fuera un error de su parte? Entre más “inaudita” sea la garantía que le ofrece, le estará demostrando mayor seguridad de poder cumplir con su compromiso. Un constructor que no esté seguro de poder alcanzar los objetivos en tiempo, no se animaría a ofrecerle una gran garantía en caso de no lograrlo.

 

Durante el proceso de decisión acerca del constructor, dedique algunas horas para conocer cada una de sus opciones en base a las tres recomendaciones anteriores; ya verá cómo ese tiempo invertido se convertirá en un gran valor al tomar una decisión acertada. No espere hasta la etapa final, cuando le quedan pocos días para tomar su decisión.

Y, ¿Qué pasa si aún después de realizar estos tres pasos no logra confiar en él? Sencillo: ¡No lo contrate! Ni el precio más bajo es buena razón para arriesgar un contrato tan importante con un constructor que no le infunda total confianza. Durante el proceso de decisión acerca del constructor, dedique algunas horas para arriesgar un contrato tan importante con un constructor que no le infunda total confianza.

 

La decisión de contratar a un constructor no es fácil. Conozca nuestra propuesta y verá por qué QUALICONS es la mejor opción para ejecutar su proyecto.

 

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Verde: El nuevo color del diseño arquitectónico

En la naturaleza todo forma parte de un mismo elemento, incluidos nosotros como seres humanos. Los espacios más perfectos que podemos encontrar en el planeta son los ecosistemas naturales; en ellos todos y cada uno de sus elementos están integrados en balance y armonía, lo cual les permite funcionar de manera precisa y eficiente.

A lo largo del tiempo, el ser humano ha construido todo tipo de espacios para vivir, trabajar y realizar actividades de ocio. La Arquitectura juega un papel fundamental en la generación de estos nuevos sitios para ser habitados, también llamados ecosistemas construidos.

En la etapa del diseño de un nuevo edificio se toman decisiones sumamente importantes para el futuro de este, como cuán amigable o respetuoso del medioambiente será, qué tan eficiente será el uso de los recursos, o qué impacto tendrá en el bienestar de las personas que lo habitarán.  Es allí donde radica la importancia de considerar un diseño sostenible para los nuevos ecosistemas construidos.

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Paradigmas de la construcción sostenible

El diseño arquitectónico se enfoca en generar confort y bienestar en los espacios diseñados. De la misma manera, debe considerar la funcionalidad del espacio, así como el uso adecuado y cuidado de los recursos. El diseño sostenible tiene como objetivo generar espacios en donde todos los elementos funcionen en perfecta armonía, siendo respetuosos del medioambiente y del uso eficiente de los recursos. Sin embargo, existen aún muchos paradigmas alrededor de la construcción de proyectos inmobiliarios sostenibles; el costo y los cambios respecto a la forma tradicional de construir pueden incluso convertirse en impedimento para realizar una construcción sostenible.

Afortunadamente, poco a poco, estos desafíos van superándose y en la actualidad se diseñan proyectos que, desde su concepción, nacen con un enfoque en minimizar el impacto ambiental. Tal es el caso del proyecto Vía del Corso, ubicado dentro del desarrollo Tuscania, el cual se encuentra en el municipio de Zaragoza, en El Salvador. El concepto urbano de Tuscania fue concebido con base en un plan maestro ambiental, el cual tiene como prioridad contemplar propuestas que buscan el equilibrio entre el medio ambiente y los seres humanos; manteniendo un alto enfoque en el bienestar de sus usuarios y de las comunidades que le rodean. Para su diseño se analizó desde un inicio cómo el proyecto afectaría el entorno en el cual sería construido, y también se consideró cómo las características propias de dicho entorno influirían en la construcción y el funcionamiento del nuevo espacio.

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Diferenciador de un proyecto inmobiliario

El desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario tiene como objetivo proveer un espacio de vivienda, trabajo o entretenimiento para los miembros de una comunidad. Así también, cada nueva edificación tiene un objetivo comercial para quien lo desarrolla.

Con cada nuevo inmueble, el diseñador debe tener claro hacia quiénes está dirigida la nueva edificación; esto implica entender bien quién será el usuario, cómo es su estilo de vida, qué uso le dará al espacio y cuáles son sus expectativas. Esto es principalmente importante teniendo en cuenta que las generaciones van cambiando y con ellas sus necesidades y preferencias. De esta manera, el diseño estará enfocado completamente en generar espacios eficientes y cómodos para los futuros habitantes. Esto aplica tanto para espacios de vivienda, como espacios de oficina y de ocio.

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Diseño sísmico y disipación de energía

El Dr. Carlos Mendez de Mageba comenta que el objetivo del aislamiento sísmico es prevenir que las estructuras se dañen significativamente durante el evento sísmico, así como permitir que puedan operar inmediatamente después de él. La operatividad inmediata de las edificaciones se hace más dramática cuando se trata de hospitales y escuelas. Los primeros deben mantenerse operando durante y después del sismo, ya que allí se atenderán víctimas del evento, mientras que las escuelas deben estar disponibles como albergues para las personas que se desplazarán de sus lugares de ocupación.

Japón es el líder mundial en la aplicación de esta tecnología, no solamente en edificios grandes sino también en casas de habitación. China también lo ha utilizado, así como Italia, Estados Unidos y Turquía. En Latinoamérica se ha usado poco, aunque actualmente lideran Chile y Perú, ya que estos países han considerado su uso dentro de sus normativas.

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Evolución de la Protección Sísmica en Edificios

Antecedentes.

El Dr. Monzón indica que la Ingeniería Sismorresistente ha progresado con avances y traspiés durante el Siglo XX. Al igual que en muchas otras disciplinas, se trata de un desarrollo de prueba y error. Los ingenieros utilizan muchas ecuaciones, buscando estandarizar los resultados; sin embargo, en algunas ocasiones se hace necesario cambiarlas. Un ejemplo de ello sucedió en Francia, en donde anteriormente se utilizaba una ecuación particular para los puentes voladizos, los cuales presentaron deflexiones inesperadas, por lo que fue necesario corregir una de las fórmulas. Esto aplica de la misma manera en la Ingeniería Sismorresistente para edificios.

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