About: Eddy Osoy

La investigación de mercado sigue siendo uno de los primeros pasos para decidir sobre la inversión en un desarrollo inmobiliario, ya que define su viabilidad.

Entonces, en ese contexto, una investigación de mercado consiste en la recopilación y el análisis de información sobre el perfil de los futuros usuarios o propietarios; considerando también el entorno macroeconómico, las diferentes ofertas del mercado, así como la legislación vigente, entre otros factores de peso.

Y precisamente por lo anterior, el principal objetivo de un estudio de esta naturaleza es conocer a fondo a los que serán sus clientes, a fin de determinar si su proyecto inmobiliario tiene el potencial suficiente para ser rentable. 

Adicionalmente, algunos objetivos específicos pueden ser:

• Conocer la conveniencia de introducirse o no en un mercado en concreto.
• Identificar las características psicodemográficas de su público objetivo, incluyendo datos sobre su presupuesto disponible y sobre los criterios de selección en su proceso de decisión de compra.
• Definir las preferencias, estilo de vida y necesidades de los usuarios en cuanto a un tipo de proyecto inmobiliario en particular.
• Determinar tendencias y patrones de consumo con respecto a la compra o el alquiler de viviendas, espacios comerciales y corporativos, de almacenamiento o de usos mixtos.
• Saber si hay factores de diversa índole que obstaculicen su inversión.
• Testear diversas opciones de conceptos para su proyecto.

Y ya para entrar en acción, primero debe definir claramente un grupo geográfico o demográfico entre el que quiere posicionar su proyecto: qué tipo de inmueble será y para quiénes estará dirigido a partir de lo que sabe hasta ahora a cerca de sus actitudes, costumbres y motivaciones.

La recopilación de la información entre los futuros clientes puede efectuarse por medio de observación, encuestas y/o entrevistas en profundidad. Y, en este sentido, debe tener en cuenta que las técnicas cualitativas pueden permitirle comprender con mayor detalle los comportamientos y las percepciones.

Un análisis integral

Una investigación de mercado puede servir para lanzar un nuevo desarrollo inmobiliario, relanzar uno ya existente o para conseguir más clientes en cualquiera de esos dos escenarios; y para realizarla de manera efectiva, también necesita evaluar datos con respecto a:

1. El mercado y las tendencias de forma general, así como el tipo de desarrollos disponibles, sus factores de éxito y lo que no ha funcionado para ellos.
2. Las condiciones del terreno y de su entorno, incluyendo los costos por metro cuadrado, los servicios y la seguridad disponibles; así como la conectividad y las proyecciones de crecimiento de la zona.
3. Los competidores y sus propuestas (conceptos, precios y condiciones de venta), considerando las similitudes y diferencias entre sus proyectos y el suyo. Un análisis profundo en este sentido le facilitará la identificación de nuevas oportunidades; así como de las ventajas competitivas que puede ofrecer.
4. Las leyes específicas aplicables y su evolución; así como el marco regulador en materia medioambiental.
5. El marketing que utilizan otras compañías inmobiliarias para promover y comercializar obras similares, sobre todo en redes sociales y sitios webs que puede consultar con libertad y detenimiento.

En definitiva, una investigación de mercado para desarrollos inmobiliarios requiere mucha paciencia y dedicación; sobre todo porque con ella sentará las bases para el éxito financiero de su proyecto, así como para el logro de los demás objetivos que se proponga. Por tanto, para obtener insumos de calidad recuerde que puede realizarlo por cuenta propia o subcontratar especialistas.

La ubicación y el diseño suelen ser elementos determinantes para cualquier proyecto inmobiliario. Y a ellos se han sumado, desde hace tiempo atrás, las amenidades, en tal medida que han dejado de ser un extra, o algo deseable, para convertirse en elementos indispensables.

Pero, exactamente, ¿qué son las amenidades? Este nombre se usa para referirse a los espacios o instalaciones comunes, dentro de las propiedades, que les dan confort y/o entretenimiento a sus ocupantes, o que les facilitan la vida de manera segura y con exclusividad, sin necesidad de desplazarse a otros lugares y, con frecuencia, sin tener que hacer pagos adicionales por distintos servicios.

En ese sentido, su importancia radica en que agregan valor, atractivo y prestigio a los inmuebles, además de que favorecen el balance entre vida y trabajo.   

En los proyectos de vivienda es cada vez más amplia la variedad de amenidades, e incluso, ahora tienen que ir un paso más allá, dando el salto para dejar de ser solo espacios para ofrecer experiencias. Entre las más destacadas figuran las siguientes:

1. Parques y áreas verdes.
2. Zonas recreativas para niños (de diferentes edades).
3. Guarderías, que pueden incluir la realización de actividades lúdicas y/o educativas a cargo de expertos.
4. Áreas pet friendly.
5. Salones de usos múltiples para eventos con familiares y amigos.
6. Gimnasios, incluyendo zonas para practicar yoga, baile o zumba.
7. Asadores.
8. Terrazas y/o sky lounges.
9. Canchas deportivas (fútbol, baloncesto o tenis).
10. Piscina, que puede ser olímpica, con carriles de natación, y que separen a los niños de los adultos.
11. Pistas de jogging o hasta de hielo.
12. Boliches.
13. Campos de golf.
14. Pistas para correr.
15. Ciclovías.
16. Fogatas.
17. Espacios de trabajo y/o coworking.
18. Cines o paredes para proyección de películas.

Creative Industrial Buildings

Resulta esencial indicar que las amenidades no se limitan solo a los inmuebles habitacionales, los espacios corporativos e industriales poco a poco también están incluyéndolas.

Y precisamente por eso nació el concepto de “Creative Industrial Buildings”, que abarca oficinas, pero, sobre todo, plantas de producción y centros logísticos. La principal razón para ello es el reconocimiento de que los empleados de estos sectores están demandando espacios de trabajo que les permitan reunirse y convivir.

En el mundo corporativo son muy conocidos los casos de Google o Facebook con distintos espacios para la recreación y la relajación de su gente: futbolitos, toboganes, minigolf, mesas de ping pong, áreas verdes y comedores totalmente equipados con distintas especialidades gastronómicas.

Después de todo, las tendencias más recientes en materia de atracción y retención del talento indican que mientras más felices y cómodos están los colaboradores, realizarán sus tareas con mayor eficiencia. Y esto se vuelve una exigencia sobre todo para los empleados más preparados.

Desde una perspectiva generacional, los millennials, al elegir un empleador, también están tomando en cuenta la calidad de vida en las instalaciones de trabajo.

Así, específicamente en los proyectos industriales, algunas de las amenidades que están siendo más populares son:

1. Áreas de descanso para motoristas, mientras esperan que se carguen o descarguen sus unidades, que pueden incluir regaderas, vestidores, servicios sanitarios y comedores.
2. Cachas deportivas.
3. Planos de planta abiertos que fomentan y facilitan el trabajo colaborativo.
4. Tiendas de conveniencia.
5. Guarderías.
6. Gasolineras.
7. Hospedajes.
8. Centros de capacitación.
9. Áreas con servicios bancarios.
10. Zonas verdes.
11. Centros de negocios.
12. Salas de reuniones en interiores y también en exteriores.

Sin lugar a duda, las amenidades están destinadas a atender las necesidades presentes y futuras de los usuarios, por lo tanto, representan a la vez una oportunidad y un enorme reto para los desarrolladores inmobiliarios.

Apartamentos, instalaciones industriales, oficinas, locales comerciales o casas, tanto para uso propio como para venta o alquiler, nacen con la meta de posicionarse y alcanzar los objetivos de rentabilidad o desempeño planteados originalmente. Y, en ese sentido, a continuación, le presentamos las 10 etapas de un proyecto inmobiliario que son esenciales para que cumpla con dichos cometidos.

Y aunque las detallaremos una a una, algunas de ellas sí son sucesivas mientras que otras pueden ejecutarse en un orden diferente, e incluso en paralelo.

1) Organización del equipo:

Esto significa escoger al talento clave para echarlo a andar, determinando las responsabilidades de cada persona y definiendo la estructura organizativa que marcará la dinámica del trabajo.

2) Planeación:

Todo comienza con una idea, una necesidad o con una oportunidad.  Y también con un terreno o propiedad que tenga la ubicación correcta y la vocación adecuada. Luego, debe prepararse un plan de negocios a partir de un estudio de mercado para evaluar la demanda, entre otros aspectos relevantes.

3) Redacción de contrato:

Este paso es fundamental para ejecutar correctamente el proyecto inmobiliario, fijando los plazos de la obra, el monto de inversión y las especificaciones técnicas, entre otros elementos esenciales según el tipo de inmueble.

4) Fondeo:

En esta fase, en función de un buen análisis financiero, del riesgo y del rendimiento, se decide si el proyecto se pagará con fondos propios, un préstamo bancario, el aporte de capital por parte de inversionistas o una mezcla de estas tres alternativas.

5) Diseño del proyecto:

En sintonía con el plan de negocios y con el mercado objetivo, los arquitectos proyectan los espacios.

6) Gestión de trámites y permisos:

Esta fase es fundamental para cumplir con todas las normativas vigentes de distinta índole, incluyendo las urbanísticas, fiscales y medioambientales.

Y con respecto a este último ámbito, es probable que deban realizarse estudios técnicos para asegurar que el proyecto sea sostenible y respetuoso con el entorno.

7) Construcción:

En esta etapa en particular, el desarrollador inmobiliario se convierte en cliente de la empresa constructora.

Y, considerando nuestra experiencia de más de dos décadas, podemos asegurarle que en esta fase la clave radica en lograr los objetivos del proyecto en cuanto a costos, tiempo y calidad. Y en este contexto, sistemas como BIM facilitan mantener un trabajo fluido y acorde con el cronograma establecido.

8) Comercialización:

Puede iniciar en diferentes momentos (preventa, por ejemplo); pero lo importante es que se realice cuando el proyecto ya esté planteado con claridad. Y para ello se requieren tanto un plan estratégico comercial como un buen equipo de ventas, que apoyen la atracción de prospectos y su conversión en clientes.

9) Entrega:

Esta etapa es mucho más que un trámite o una ceremonia, pues en ella se verifica que no existan defectos de mano de obra y que el resultado final corresponda con el diseño, todo lo cual se reflejará en un informe de entrega.

10) Operación-Administración:

Y llegados a este punto, se completan las etapas de un proyecto inmobiliario. De ese modo, tras echarlo a andar, es prioritario mantener las instalaciones en óptimas condiciones, atender las necesidades, intereses y deseos de los ocupantes y, cuando aplique, generar comunidad (sentido de pertenencia).  En definitiva, esta fase debe enfocarse en cuidar el valor tangible e intangible del inmueble a lo largo del tiempo.

Interconectividad. Automatización. Datos en tiempo real. Estos son algunos de los principales cambios que genera la industria 4.0, un concepto que se refiere a integrar las tecnologías inteligentes con la producción y las operaciones físicas.

Entonces, además de tener la capacidad de afectar los procesos productivos de todas las industrias y sectores, puede transformar los productos, la cadena de suministros; así como las relaciones con inversionistas, proveedores y clientes.

Algunas de las innovaciones tecnológicas que están impulsando esta cuarta revolución industrial son: las herramientas de planificación de recursos empresariales (ERP), la robótica, la inteligencia artificial, la automatización, la computación en la nube y el internet industrial de las cosas (IIoT, por sus siglas en inglés).

Y como es natural, cada empresa debe identificar las que mejor pueden satisfacer sus necesidades específicas. En caso contrario, corre el riesgo de perder competitividad.

¿Cómo se aplica la manufactura inteligente?

Para ejemplificar mejor el impacto de la industria 4.0 en el día a día, veamos cómo cambian dos áreas específicas de una empresa.

Por ejemplo, en el área de mantenimiento, facilita el salto desde una gestión preventiva a otra predictiva, anticipándose a problemas o fallas que podrían surgir más adelante. Lo que también se traduciría en menores tiempos de inactividad de la maquinaria y en menores costos por reparaciones.

Y en lo que respecta a la cadena de suministros, permite que esta sea más ágil y eficiente, en tiempo real, con las tareas de transferencias, disposiciones, reclasificaciones y ajustes de activos.

En definitiva, todos los involucrados en el ciclo de vida del producto pueden compartir visiones informadas, enriquecidas y actualizadas de la totalidad de los procesos.

A la fecha, la consultora Deloitte ha identificado que los sectores que más han avanzado en la adopción de la industria 4.0 alrededor del mundo son: electrónica, manufactura, química, madera, logística-transporte, automoción y, por supuesto, ingeniería-construcción.

En dicho contexto, estas son algunas de las situaciones que suelen enfrentar las compañías para decidirse por la manufactura inteligente:

• Mantener o mejorar la calidad de los productos.
• Optimizar la satisfacción y la experiencia de los clientes.
• Aumentar la eficiencia y rentabilidad.
• Destacar en un mercado con competidores agresivos.

Así, entre los beneficios más reconocidos al adoptar un modelo de industria 4.0 figuran estos siete:

1. Fortalecimiento del trabajo colaborativo entre los equipos de trabajo y departamentos, permitiendo a la vez una comunicación más directa y fluida para la toma de decisiones.
2. Proactividad para abordar y resolver problemas potenciales.
3. Reducción en los tiempos de producción.
4. Mejor control del uso de todos los recursos.
5. Mayor seguridad en los procesos.
6. Menor generación de desperdicios.
7. Atracción y retención del talento más joven.

Finalmente, a partir de lo planteado previamente, es vital reconocer, en primer lugar, que la industria 4.0 no solo consiste en invertir en tecnología y nuevas herramientas, sino en transformar la manera en la que una empresa opera y crece.

En segundo lugar, tampoco es necesario aplicar todas las innovaciones al mismo tiempo, solo las que vayan resultando más favorables.

Y, en tercer lugar, estas adaptaciones suelen requerir cambios en la infraestructura que acoge todas las actividades productivas. Por tanto, nosotros podemos apoyarle con la construcción o adecuación de sus instalaciones, ¡platiquémoslo!