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Category Archives: CORPORATIVO

Así construimos la sede del Administrador del Mercado Mayorista

Cuando el Administrador del Mercado Mayorista (AMM) nos encomendó la construcción de su edificio, reconocimos de inmediato que nos enfrentábamos a un proyecto decisivo para la vida y la actividad productiva de los guatemaltecos. ¿Por qué? Porque una de las funciones principales de esta entidad privada, sin fines de lucro, es garantizar la seguridad y el abastecimiento de energía eléctrica para todo el país.

Por tanto, requerían una edificación de misión crítica que, además de alojar las actividades administrativas tradicionales, cumpliera con características especiales para operar sin interrupciones las 24 horas del día y los 365 días del año; e incluso seguir haciéndolo con normalidad y autosuficiencia hasta por lo menos 15 días después de ocurrir cualquier tipo de siniestro de la naturaleza.

En términos generales, este tipo de obras requieren un elevado dominio técnico en materia de ingeniería (civil, eléctrica y mecánica); así como de seguridad, automatización y conectividad, entre otras disciplinas.

Una edificación estratégica

Considerando todo lo anterior, contamos con el apoyo de dos socios estratégicos: Mauricio Barillas de Estudio Domus para el diseño arquitectónico y Héctor Monzón de Sismoconsult para el diseño estructural.

Como QUALICONS estuvimos a cargo de la construcción desde el inicio hasta la finalización del proyecto, incluyendo las estructuras principal y secundaria, acabados de albañilería, instalaciones eléctricas e hidráulicas, equipos electromecánicos, de comunicación, red de datos, automatización, acabados finales y mobiliario.

Así, con la participación de más de 350 personas y coordinando más de 12 subcontratos de especialidades, entregamos una obra de 9500 metros cuadrados distribuidos en 9 niveles.

Durante los 20 meses que duró el proyecto, aplicamos nuestro manual de procesos para verificar las diferentes etapas constructivas, garantizando la calidad de las mismas; así como nuestro manual de seguridad y salud ocupacional para propiciar un lugar de trabajo adecuado para nuestro equipo humano.

Finalmente, queremos compartirle algunas de las características más destacadas que, hoy por hoy, garantizan la eficiencia del edificio y el confort de sus usuarios:

  • Cumplimiento de normas LEED referentes a la no contaminación del edificio, eficiencia energética y procesos de reciclado.
  • Reutilización de aguas grises para riego y accesorios ahorradores de agua en los baños.
  • Sistema solar fotovoltaico para reducir el consumo eléctrico.
  • Diseño de interiores bajo el concepto de open office y transparencia, de tal modo que todos los puestos de trabajo tienen acceso a luz natural.
  • Monitoreo de parámetros como la calidad del aire, la iluminación y la temperatura ambiente.
  • Un sky lobby para que los colaboradores interactúen al aire libre.
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¿En qué se diferencia un diseñador de interiores de un decorador?

Si ha identificado la necesidad de hacer cambios o remodelaciones en su oficina y aún no sabe si necesita un diseñador o un decorador de interiores, este artículo es para usted.

La confusión con respecto a estas dos disciplinas es muy común; pero hay diferencias que vale la pena conocer para que los resultados cumplan con sus expectativas y las de su negocio u organización.

Para comenzar, hablemos de los diseñadores de interiores. Entonces, estos profesionales:

  • Se han formado en conceptos de arquitectura, por lo que tienen los conocimientos y la experiencia para gestionar la estructura interior de cualquier tipo de inmueble.
  • En consecuencia, pueden plantear cualquier cambio, por ejemplo, en paredes, sistemas de iluminación o cualquier otro tipo de arreglos más profundos.
  • Investigan y analizan diferentes factores para entender el comportamiento, así como las necesidades de los ocupantes a fin de crear espacios funcionales, agradables y seguros para ellos.
  • En ocasiones, también pueden tener algunas nociones de psicología, precisamente por lo indicado en el inciso anterior.
  • Tienen la preparación para coordinar la mano de obra y muchos otros procesos relacionados con la ejecución de los proyectos.

Y, por su parte, los decoradores de interiores:

  • Realizan su trabajo cuando la estructura interior de un edificio u oficina ya está definida.
  • Saben de moda y tendencias y, en función de ello, buscan y seleccionan objetos decorativos de todo tipo, a la medida del gusto de sus clientes o de la imagen de una compañía, adaptándolos a los espacios específicos.
  • Además de elegir distintos elementos, saben cómo colocar el mobiliario de la forma más adecuada; además de combinar colores, formas, tamaños y texturas con el propósito de que los entornos luzcan bellos e impecables.  
  • En suma, le aportan confort y valor estético al aspecto final de cualquier espacio combinando innovación y creatividad.

En consecuencia, tal como lo muestran las listas anteriores, decoradores y diseñadores de interiores poseen estudios diferentes y, en función de los mismos, se distingue lo que uno y otro puede hacer por sus instalaciones. Esperamos que esta guía rápida le ayude a reconocer cuál de ellos responderá a sus requerimientos de la mejor forma posible.

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¿Está preparado para el Real estate as a service?

“Tienes que empezar con la experiencia del cliente y trabajar hacia atrás con la tecnología”. Steve Jobs dijo esta frase y, aunque originalmente se refirió a los productos de Apple, aplica muy bien para comenzar a explicar el concepto que abordaremos en esta entrada del blog: Real estate as a service, cuyas siglas en inglés son REaaS.

A manera de introducción, podemos decirle que este término se refiere a la transformación del sector inmobiliario que está pasando de ser una industria que comercializa un producto (terrenos o propiedades), a una que ofrece servicios a partir de un enfoque centrado en los clientes y no solo en los inmuebles.

La National Association for Industrial and Office Parks (NAIOP) de Estados Unidos, en un artículo titulado “El auge de los bienes raíces como servicio” comenta que si ahora tenemos Uber en lugar de carros, Spotify en lugar de cedés y Netflix en lugar del cine; en el caso del sector inmobiliario, justamente ahora se trata del espacio como servicio para ofrecer comodidades, flexibilidad, escalabilidad y hasta un sentido de comunidad para todos los involucrados.

Para clarificar más este término, pongamos un ejemplo: En un mercado tradicional de productos dos edificios idénticos, uno al lado del otro, podrían valer lo mismo. Pero si uno de ellos se diseña para prestar servicios específicos a los usuarios y, por tanto, les ofrece una experiencia superior, puede aumentar su valor.

En otras palabras, el concepto Real estate as a service se refiere a que los espacios de trabajo, industriales, comerciales, hoteleros y residenciales ya no tienen que limitarse a ser solo eso, considerando que las personas están buscando soluciones a la medida de sus circunstancias laborales o de vida, y de sus preferencias.

Entonces, los propietarios o arrendatarios tienen el reto y la oportunidad a partes iguales, para dejar de ser vendedores o arrendadores de metros cuadrados a fin de convertirse en proveedores de servicios que permitan a los inquilinos y usuarios utilizar los inmuebles a la medida de sus requerimientos particulares.

Revolución tecnológica para trabajar, comprar o vivir

Gracias a una conexión a internet segura y estable, muchas personas ya no necesitan una oficina para trabajar o una tienda para comprar. Y eso va mucho más allá de lo que hemos experimentado a escala global debido a la pandemia.

Entonces, los espacios hoy pueden concebirse para hacer cualquier cosa desde cualquier lugar. Y también pueden plantearse mezclas interesantes: comercios dentro de edificios de oficinas, o lugares de trabajo adjuntos a otros de vivienda.

Otra alternativa puede ser enfocarse en perfiles particulares de usuarios. Así, en el caso de las oficinas, los espacios podrían enfocarse en distintos tipos de negocios o en determinadas etapas del crecimiento de los mismos. Y hasta en determinadas profesiones, por ejemplo, empresas de tecnología, de la industria creativa o firmas de abogados, pues cada una de ellas tiene necesidades puntuales cuando se trata de instalaciones y de servicios.

De acuerdo con Antony Slumbers, consultor reconocido mundialmente en materia de estrategias de transformación e innovación para empresas inmobiliarias, el futuro de los espacios está en aprender a conceptualizar y monetizar los servicios que pueden alojar. Y ante un cambio tan profundo como este, es natural que haya gente entusiasmada mientras que otros se resistan o lo nieguen; pero estos últimos no podrán hacerlo por mucho tiempo más pues ya no habrá marcha atrás.

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Coworking:Nuevo impulso tras el COVID-19

Por definición, el coworking se refiere a espacios de trabajo conjunto que, además, ofrecen la posibilidad de estar en contacto con diversos profesionales y empresas para potenciar los negocios de todos.

Otros valores agregados que suelen ofrecer son: ubicaciones estratégicas, mobiliario moderno y funcional, acceso a diferentes ambientes tanto para el trabajo individual o colectivo así como para el descanso y la socialización.

Pero, con la irrupción del COVID-19, el panorama cambió. Las cuarentenas y la implementación del teletrabajo frenaron el desempeño de los negocios de coworking en todo el mundo, obligándolos a parar y a reinventarse.

Signos de recuperación y nuevos ocupantes

Ahora, con la reactivación de la actividad económica, poco a poco muchos de sus usuarios habituales han regresado. Pero no lo han hecho solos. También están recibiendo muchos teletrabajadores de medianas o grandes organizaciones y pequeños empresarios.

Los primeros, porque pertenecen a compañías que han adoptado modelos híbridos. Entonces, mientras ellos siguen laborando de forma remota otra parte de sus compañeros sí asisten presencialmente a una oficina. Por tanto, utilizan los espacios de coworking porque trabajar desde casa les impide enfocarse y ser más productivos; sobre todo considerando que muchos ya están cansados de los espacios limitados y de las malas conexiones del internet residencial. 

Por otro lado, están llegando pequeños empresarios que tuvieron que cerrar sus instalaciones de forma permanente debido a la pandemia. Sin embargo, sus negocios siguen adelante, incluso desde los hogares de ellos y de sus colaboradores. Por tanto, con cierta frecuencia necesitan interactuar como equipo y con los clientes en ambientes más profesionales.

En ese sentido, para atenderlos a todos, los espacios de coworking han incorporado las medidas de bioseguridad pertinentes. Asimismo, en distintos países han adaptado su modelo de negocios ofreciendo contratos más cortos en comparación con las oficinas tradicionales, tanto para espacios de trabajo individuales como para reuniones, que resultan especialmente atractivos porque permiten reducir costos fijos.

En definitiva, este sector se está enfocando en ofrecer soluciones altamente flexibles. Y por esa razón, de manera especial, está tomando fuerza como una oportunidad de inversión inmobiliaria. Tanto para la renta de espacios ya disponibles, que solo deben remodelarse para dicho fin; como para la construcción de nuevas edificaciones. ¿Le parece atractiva esta alternativa?

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Proyectos de usos mixtos con vocación de éxito

Aunque no son nada nuevo, los proyectos de usos mixtos siguen ganando terreno frente a los tradicionales porque, al considerar el incremento en los precios de la tierra, permiten aprovechar al máximo la construcción y amortiguan el riesgo; además de que mejoran los ingresos de los desarrolladores y agilizan el retorno de la inversión.

Así lo explicó José Villarreal, fundador y senior partner de Orange Investments, durante el webinar organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) en el que se abordó el tema “Vivienda vertical como pilar de sus mixtos”.

Dicho experto mexicano estuvo acompañado por Juan Pablo Ascencio, associate business development en la misma compañía que, a la fecha, ha gestionado más de 1.5 millones de metros cuadrados en diferentes países de Latinoamérica; especializándose en el análisis de los mercados, así como en la evaluación y estructuración de proyectos.  

En términos generales, los desarrollos de usos mixtos maximizan el aprovechamiento de los espacios combinando en una misma estructura tres o más usos que pueden ser residencial, comercial, cultural, industrial, turístico o de ocio. Así, pueden resultar obras como las siguientes:

  • Oficinas con zonas comerciales y departamentos.
  • Hospitales con tiendas y restaurantes.
  • Zonas industriales con áreas de comercio.
  • Universidades con áreas comerciales, cafeterías o restaurantes.
  • Y muchas combinaciones más.

“Es ley natural en las ciudades crecer desde el centro hacia afuera, hacia la periferia, para luego volver al centro”, comentó Villarreal para referirse a este tipo de proyectos. Y al respecto, Juan Pablo Ascencio añadió que, justamente de ese modo, las urbes mejoran la calidad de vida de sus habitantes, se fomenta la creación y preservación de áreas verdes existentes y se reducen los tiempos de desplazamiento, entre otras ventajas.

Reglas de oro

Durante los casi 70 minutos que duró el webinar, los representantes de Orange Investments compartieron estas cuatro reglas de oro relacionadas con las obras de usos múltiples:

  1. Explotar un terreno por completo no necesariamente da un mejor retorno. Por tanto, este aspecto amerita un sólido debate financiero.
  • No hay que vender ni un centímetro cuadrado de las áreas comerciales que, con frecuencia, se sitúan en los basamentos de un proyecto. ¿Por qué? Para asegurar la imagen del mismo a largo plazo, en beneficio de todos los involucrados.
  • Con respecto a la estructura del capital, recomendaron que siempre esté integrada por estos tres componentes:

Terrenos + “chequera” por debajo del 33 %.

Ingresos de operación (por rentas y/o ventas).

Deuda.

  • “Los proyectos ya no son de feeling. Todos deben modelarse con datos para obtener resultados numéricos. Y cualquier pregunta debe tener una respuesta con números”, sentenció Villarreal. Y, al respecto, agrego que esto aplica para todo tipo de obras, desde residenciales y comerciales, hasta industriales y militares.

Convertir una propiedad en un gran proyecto

Finalmente, los asistentes a este encuentro virtual tuvieron la oportunidad de echar un vistazo a un caso de éxito, específicamente a la presentación de resultados de un estudio DETCON.

Esta metodología única y exclusiva de Orange Investments facilita, tal como ellos mismos lo explican en su sitio web, el desarrollo de “un plan estratégico, comprobado mediante un análisis exhaustivo de variables fundamentales, un diseño arquitectónico detallado y una estrategia robusta de capitalización”.

Así, Ascencio presentó cómo el análisis comienza con la cantidad de metros que pueden construir, las condiciones del entorno (flujo vehicular, accesos, contexto, puntos de interés cercanos) y la revisión de la legislación aplicable.

Luego, examinan temas de población relacionadas con edad, comportamientos y poder de compra; para entender la relación de dichos factores con cada uno de los productos inmobiliarios (comercios, oficinas y viviendas, por ejemplo), en función de proyectos activos, unidades disponibles, precios por metro cuadrado y cómo están siendo comercializados.

De esa manera, poco a poco, la data va guiando el entendimiento de las oportunidades de cada producto por separado e integrado con los otros. En este mismo contexto, analizan proyectos similares, para aprender de sus mejores prácticas.

Y con todos estos insumos, entonces son capaces de proyectar la demanda de los distintos productos a lo largo del tiempo, con lo cual, logran definir la mezcla ganadora, la identidad del proyecto; además del diseño arquitectónico y la mejor estrategia de inversión.

E incluso pueden plantear escenarios comparativos en caso de que se variaran los usos; en otras palabras, son capaces de apreciar el mismo proyecto desde diferentes ángulos para encontrar oportunidades de mercado totalmente novedosas, a fin de elegir la que tendrá menor riesgo y ofrecerá la mejor garantía de éxito.

“Somos apasionados de los números y a partir de ellos vemos nacer proyectos factibles y rentables”, concluyó Villareal.

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PropTech:

La revolución digital en la construcción y en el desarrollo inmobiliario

El impacto de la revolución digital en todos los ámbitos del quehacer humano es inevitable. Y en este artículo vamos a referirnos de forma particular a lo que está provocando en el sector de la construcción y del desarrollo inmobiliario. Al respecto, existe un término para enunciarlo: PropTech.

¿Ya lo conocía? Aquí le presentaremos 3 datos que conviene tener en cuenta sobre dicho concepto.

1) Su origen:

Se cree que comenzó a utilizarse por primera vez en el Reino Unido, aproximadamente en el año 2000; por tanto, ya supera las dos décadas de existencia.

Este nombre proviene de las palabras en inglés “property” y “technology”; así que podría traducirse literalmente como tecnología aplicada a la propiedad.

También se utiliza como sinónimo el vocablo ReTech, del inglés “Real Estate Technology”.

2) ¿En qué consiste?

Este concepto engloba la aplicación de distintas herramientas e innovaciones tecnológicas para optimizar o reinventar la forma en la que se relacionan los distintos actores de estas industrias, es decir: constructoras, inmobiliarias, inversionistas y vendedores.

Y, en consecuencia, esto ha provocado cambios significativos en la forma de diseñar y edificar propiedades, así como de venderlas, rentarlas, darles mantenimiento o administrarlas.

3) Sus aplicaciones prácticas:

Son muy diversas, así que en esta ocasión vamos a referirnos a algunas de las más conocidas hasta este momento.

En primer lugar, figura la realidad virtual. Es un hecho que este recurso aún no ha logrado sustituir por completo las visitas presenciales; pero sin duda favorece a los compradores porque pueden conocer y “recorrer” cualquier terreno o inmueble desde donde prefieran, en poco tiempo y sin gastar en transporte. Y, en el caso de los vendedores o agentes, pueden exhibir las características diferenciales de dichas propiedades en condiciones espectaculares

Por otro lado, están los portales inmobiliarios, que permiten realizar búsquedas a la medida de necesidades bien específicas en cuanto a viviendas y oficinas. Así, brindan información de valor y aceleran los procesos comerciales entre compradores, vendedores y/o corredores.

Finalmente, queremos hablarle sobre domótica, es decir, la automatización de los sistemas de seguridad, de gestión hídrica y energética o de comunicaciones, entre otros. De ese modo, los espacios de trabajo o hasta los hogares ahora pueden contar con cerraduras inteligentes, ventanas que se abren automáticamente o equipos de climatización controlados desde los celulares.

Lejos han quedado los días en los que solo se trataba de construir oficinas, casas o apartamentos, y luego las inmobiliarias o promotores las publicitaban y vendían. Hoy, muchas personas ya están viviendo o trabajando en espacios PropTech y la reinvención digital apenas ha comenzado.

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