Aunque no son nada nuevo, los proyectos de usos mixtos siguen ganando terreno frente a los tradicionales porque, al considerar el incremento en los precios de la tierra, permiten aprovechar al máximo la construcción y amortiguan el riesgo; además de que mejoran los ingresos de los desarrolladores y agilizan el retorno de la inversión.
Así lo explicó José Villarreal, fundador y senior partner de Orange Investments, durante el webinar organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) en el que se abordó el tema “Vivienda vertical como pilar de sus mixtos”.
Dicho experto mexicano estuvo acompañado por Juan Pablo Ascencio, associate business development en la misma compañía que, a la fecha, ha gestionado más de 1.5 millones de metros cuadrados en diferentes países de Latinoamérica; especializándose en el análisis de los mercados, así como en la evaluación y estructuración de proyectos.
En términos generales, los desarrollos de usos mixtos maximizan el aprovechamiento de los espacios combinando en una misma estructura tres o más usos que pueden ser residencial, comercial, cultural, industrial, turístico o de ocio. Así, pueden resultar obras como las siguientes:
- Oficinas con zonas comerciales y departamentos.
- Hospitales con tiendas y restaurantes.
- Zonas industriales con áreas de comercio.
- Universidades con áreas comerciales, cafeterías o restaurantes.
- Y muchas combinaciones más.
“Es ley natural en las ciudades crecer desde el centro hacia afuera, hacia la periferia, para luego volver al centro”, comentó Villarreal para referirse a este tipo de proyectos. Y al respecto, Juan Pablo Ascencio añadió que, justamente de ese modo, las urbes mejoran la calidad de vida de sus habitantes, se fomenta la creación y preservación de áreas verdes existentes y se reducen los tiempos de desplazamiento, entre otras ventajas.
Reglas de oro
Durante los casi 70 minutos que duró el webinar, los representantes de Orange Investments compartieron estas cuatro reglas de oro relacionadas con las obras de usos múltiples:
- Explotar un terreno por completo no necesariamente da un mejor retorno. Por tanto, este aspecto amerita un sólido debate financiero.
- No hay que vender ni un centímetro cuadrado de las áreas comerciales que, con frecuencia, se sitúan en los basamentos de un proyecto. ¿Por qué? Para asegurar la imagen del mismo a largo plazo, en beneficio de todos los involucrados.
- Con respecto a la estructura del capital, recomendaron que siempre esté integrada por estos tres componentes:
Terrenos + “chequera” por debajo del 33 %.
Ingresos de operación (por rentas y/o ventas).
Deuda.
- “Los proyectos ya no son de feeling. Todos deben modelarse con datos para obtener resultados numéricos. Y cualquier pregunta debe tener una respuesta con números”, sentenció Villarreal. Y, al respecto, agrego que esto aplica para todo tipo de obras, desde residenciales y comerciales, hasta industriales y militares.
Convertir una propiedad en un gran proyecto
Finalmente, los asistentes a este encuentro virtual tuvieron la oportunidad de echar un vistazo a un caso de éxito, específicamente a la presentación de resultados de un estudio DETCON.
Esta metodología única y exclusiva de Orange Investments facilita, tal como ellos mismos lo explican en su sitio web, el desarrollo de “un plan estratégico, comprobado mediante un análisis exhaustivo de variables fundamentales, un diseño arquitectónico detallado y una estrategia robusta de capitalización”.
Así, Ascencio presentó cómo el análisis comienza con la cantidad de metros que pueden construir, las condiciones del entorno (flujo vehicular, accesos, contexto, puntos de interés cercanos) y la revisión de la legislación aplicable.
Luego, examinan temas de población relacionadas con edad, comportamientos y poder de compra; para entender la relación de dichos factores con cada uno de los productos inmobiliarios (comercios, oficinas y viviendas, por ejemplo), en función de proyectos activos, unidades disponibles, precios por metro cuadrado y cómo están siendo comercializados.
De esa manera, poco a poco, la data va guiando el entendimiento de las oportunidades de cada producto por separado e integrado con los otros. En este mismo contexto, analizan proyectos similares, para aprender de sus mejores prácticas.
Y con todos estos insumos, entonces son capaces de proyectar la demanda de los distintos productos a lo largo del tiempo, con lo cual, logran definir la mezcla ganadora, la identidad del proyecto; además del diseño arquitectónico y la mejor estrategia de inversión.
E incluso pueden plantear escenarios comparativos en caso de que se variaran los usos; en otras palabras, son capaces de apreciar el mismo proyecto desde diferentes ángulos para encontrar oportunidades de mercado totalmente novedosas, a fin de elegir la que tendrá menor riesgo y ofrecerá la mejor garantía de éxito.
“Somos apasionados de los números y a partir de ellos vemos nacer proyectos factibles y rentables”, concluyó Villareal.