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Category Archives: CORPORATIVO

Coworking:Nuevo impulso tras el COVID-19

Por definición, el coworking se refiere a espacios de trabajo conjunto que, además, ofrecen la posibilidad de estar en contacto con diversos profesionales y empresas para potenciar los negocios de todos.

Otros valores agregados que suelen ofrecer son: ubicaciones estratégicas, mobiliario moderno y funcional, acceso a diferentes ambientes tanto para el trabajo individual o colectivo así como para el descanso y la socialización.

Pero, con la irrupción del COVID-19, el panorama cambió. Las cuarentenas y la implementación del teletrabajo frenaron el desempeño de los negocios de coworking en todo el mundo, obligándolos a parar y a reinventarse.

Signos de recuperación y nuevos ocupantes

Ahora, con la reactivación de la actividad económica, poco a poco muchos de sus usuarios habituales han regresado. Pero no lo han hecho solos. También están recibiendo muchos teletrabajadores de medianas o grandes organizaciones y pequeños empresarios.

Los primeros, porque pertenecen a compañías que han adoptado modelos híbridos. Entonces, mientras ellos siguen laborando de forma remota otra parte de sus compañeros sí asisten presencialmente a una oficina. Por tanto, utilizan los espacios de coworking porque trabajar desde casa les impide enfocarse y ser más productivos; sobre todo considerando que muchos ya están cansados de los espacios limitados y de las malas conexiones del internet residencial. 

Por otro lado, están llegando pequeños empresarios que tuvieron que cerrar sus instalaciones de forma permanente debido a la pandemia. Sin embargo, sus negocios siguen adelante, incluso desde los hogares de ellos y de sus colaboradores. Por tanto, con cierta frecuencia necesitan interactuar como equipo y con los clientes en ambientes más profesionales.

En ese sentido, para atenderlos a todos, los espacios de coworking han incorporado las medidas de bioseguridad pertinentes. Asimismo, en distintos países han adaptado su modelo de negocios ofreciendo contratos más cortos en comparación con las oficinas tradicionales, tanto para espacios de trabajo individuales como para reuniones, que resultan especialmente atractivos porque permiten reducir costos fijos.

En definitiva, este sector se está enfocando en ofrecer soluciones altamente flexibles. Y por esa razón, de manera especial, está tomando fuerza como una oportunidad de inversión inmobiliaria. Tanto para la renta de espacios ya disponibles, que solo deben remodelarse para dicho fin; como para la construcción de nuevas edificaciones. ¿Le parece atractiva esta alternativa?

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Proyectos de usos mixtos con vocación de éxito

Aunque no son nada nuevo, los proyectos de usos mixtos siguen ganando terreno frente a los tradicionales porque, al considerar el incremento en los precios de la tierra, permiten aprovechar al máximo la construcción y amortiguan el riesgo; además de que mejoran los ingresos de los desarrolladores y agilizan el retorno de la inversión.

Así lo explicó José Villarreal, fundador y senior partner de Orange Investments, durante el webinar organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) en el que se abordó el tema “Vivienda vertical como pilar de sus mixtos”.

Dicho experto mexicano estuvo acompañado por Juan Pablo Ascencio, associate business development en la misma compañía que, a la fecha, ha gestionado más de 1.5 millones de metros cuadrados en diferentes países de Latinoamérica; especializándose en el análisis de los mercados, así como en la evaluación y estructuración de proyectos.  

En términos generales, los desarrollos de usos mixtos maximizan el aprovechamiento de los espacios combinando en una misma estructura tres o más usos que pueden ser residencial, comercial, cultural, industrial, turístico o de ocio. Así, pueden resultar obras como las siguientes:

  • Oficinas con zonas comerciales y departamentos.
  • Hospitales con tiendas y restaurantes.
  • Zonas industriales con áreas de comercio.
  • Universidades con áreas comerciales, cafeterías o restaurantes.
  • Y muchas combinaciones más.

“Es ley natural en las ciudades crecer desde el centro hacia afuera, hacia la periferia, para luego volver al centro”, comentó Villarreal para referirse a este tipo de proyectos. Y al respecto, Juan Pablo Ascencio añadió que, justamente de ese modo, las urbes mejoran la calidad de vida de sus habitantes, se fomenta la creación y preservación de áreas verdes existentes y se reducen los tiempos de desplazamiento, entre otras ventajas.

Reglas de oro

Durante los casi 70 minutos que duró el webinar, los representantes de Orange Investments compartieron estas cuatro reglas de oro relacionadas con las obras de usos múltiples:

  1. Explotar un terreno por completo no necesariamente da un mejor retorno. Por tanto, este aspecto amerita un sólido debate financiero.
  • No hay que vender ni un centímetro cuadrado de las áreas comerciales que, con frecuencia, se sitúan en los basamentos de un proyecto. ¿Por qué? Para asegurar la imagen del mismo a largo plazo, en beneficio de todos los involucrados.
  • Con respecto a la estructura del capital, recomendaron que siempre esté integrada por estos tres componentes:

Terrenos + “chequera” por debajo del 33 %.

Ingresos de operación (por rentas y/o ventas).

Deuda.

  • “Los proyectos ya no son de feeling. Todos deben modelarse con datos para obtener resultados numéricos. Y cualquier pregunta debe tener una respuesta con números”, sentenció Villarreal. Y, al respecto, agrego que esto aplica para todo tipo de obras, desde residenciales y comerciales, hasta industriales y militares.

Convertir una propiedad en un gran proyecto

Finalmente, los asistentes a este encuentro virtual tuvieron la oportunidad de echar un vistazo a un caso de éxito, específicamente a la presentación de resultados de un estudio DETCON.

Esta metodología única y exclusiva de Orange Investments facilita, tal como ellos mismos lo explican en su sitio web, el desarrollo de “un plan estratégico, comprobado mediante un análisis exhaustivo de variables fundamentales, un diseño arquitectónico detallado y una estrategia robusta de capitalización”.

Así, Ascencio presentó cómo el análisis comienza con la cantidad de metros que pueden construir, las condiciones del entorno (flujo vehicular, accesos, contexto, puntos de interés cercanos) y la revisión de la legislación aplicable.

Luego, examinan temas de población relacionadas con edad, comportamientos y poder de compra; para entender la relación de dichos factores con cada uno de los productos inmobiliarios (comercios, oficinas y viviendas, por ejemplo), en función de proyectos activos, unidades disponibles, precios por metro cuadrado y cómo están siendo comercializados.

De esa manera, poco a poco, la data va guiando el entendimiento de las oportunidades de cada producto por separado e integrado con los otros. En este mismo contexto, analizan proyectos similares, para aprender de sus mejores prácticas.

Y con todos estos insumos, entonces son capaces de proyectar la demanda de los distintos productos a lo largo del tiempo, con lo cual, logran definir la mezcla ganadora, la identidad del proyecto; además del diseño arquitectónico y la mejor estrategia de inversión.

E incluso pueden plantear escenarios comparativos en caso de que se variaran los usos; en otras palabras, son capaces de apreciar el mismo proyecto desde diferentes ángulos para encontrar oportunidades de mercado totalmente novedosas, a fin de elegir la que tendrá menor riesgo y ofrecerá la mejor garantía de éxito.

“Somos apasionados de los números y a partir de ellos vemos nacer proyectos factibles y rentables”, concluyó Villareal.

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PropTech:

La revolución digital en la construcción y en el desarrollo inmobiliario

El impacto de la revolución digital en todos los ámbitos del quehacer humano es inevitable. Y en este artículo vamos a referirnos de forma particular a lo que está provocando en el sector de la construcción y del desarrollo inmobiliario. Al respecto, existe un término para enunciarlo: PropTech.

¿Ya lo conocía? Aquí le presentaremos 3 datos que conviene tener en cuenta sobre dicho concepto.

1) Su origen:

Se cree que comenzó a utilizarse por primera vez en el Reino Unido, aproximadamente en el año 2000; por tanto, ya supera las dos décadas de existencia.

Este nombre proviene de las palabras en inglés “property” y “technology”; así que podría traducirse literalmente como tecnología aplicada a la propiedad.

También se utiliza como sinónimo el vocablo ReTech, del inglés “Real Estate Technology”.

2) ¿En qué consiste?

Este concepto engloba la aplicación de distintas herramientas e innovaciones tecnológicas para optimizar o reinventar la forma en la que se relacionan los distintos actores de estas industrias, es decir: constructoras, inmobiliarias, inversionistas y vendedores.

Y, en consecuencia, esto ha provocado cambios significativos en la forma de diseñar y edificar propiedades, así como de venderlas, rentarlas, darles mantenimiento o administrarlas.

3) Sus aplicaciones prácticas:

Son muy diversas, así que en esta ocasión vamos a referirnos a algunas de las más conocidas hasta este momento.

En primer lugar, figura la realidad virtual. Es un hecho que este recurso aún no ha logrado sustituir por completo las visitas presenciales; pero sin duda favorece a los compradores porque pueden conocer y “recorrer” cualquier terreno o inmueble desde donde prefieran, en poco tiempo y sin gastar en transporte. Y, en el caso de los vendedores o agentes, pueden exhibir las características diferenciales de dichas propiedades en condiciones espectaculares

Por otro lado, están los portales inmobiliarios, que permiten realizar búsquedas a la medida de necesidades bien específicas en cuanto a viviendas y oficinas. Así, brindan información de valor y aceleran los procesos comerciales entre compradores, vendedores y/o corredores.

Finalmente, queremos hablarle sobre domótica, es decir, la automatización de los sistemas de seguridad, de gestión hídrica y energética o de comunicaciones, entre otros. De ese modo, los espacios de trabajo o hasta los hogares ahora pueden contar con cerraduras inteligentes, ventanas que se abren automáticamente o equipos de climatización controlados desde los celulares.

Lejos han quedado los días en los que solo se trataba de construir oficinas, casas o apartamentos, y luego las inmobiliarias o promotores las publicitaban y vendían. Hoy, muchas personas ya están viviendo o trabajando en espacios PropTech y la reinvención digital apenas ha comenzado.

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